Bail Commercial Loi Pinel



" La loi Pinel votée le 18 juin 2014 a pour vocation de s'appliquer à l'ensemble des baux commerciaux. Elle instaure de nouvelles règles visant à renforcer leur encadrement, suivant une tendance plutôt favorable aux preneurs.

Je vous présente les principaux points abordés par la réforme que vous retrouverez dans le bail proposé.

 Sur la durée du bail, on sait que la durée du contrat de location d’un bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans, selon l’alinéa 1er de l’article L.145-4 du Code de commerce. Le nouvel alinéa 2 dispose désormais que : « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L. 145-9. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires ».

Ainsi, le législateur a, sauf exceptions limitativement énumérées ci-dessus, interdit la pratique des baux qui auraient une durée ferme supérieure à trois ans. Autrement dit, le preneur à bail bénéficie d’une faculté de résiliation tous les trois ans, sans devoir attendre neuf années de location.

 Dans le cadre des cessions de bail et au sujet des garanties, la loi a modifié le 2ème alinéa de l’article L.145-16 du Code de commerce, et étendu les hypothèses de cessions librement autorisées aux opérations de scission, et de transmissions universelles de patrimoine.

Dans pareils cas, la société désignée par le contrat de scission, la société issue de la fusion et la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine bénéficient de tous les droits et obligations découlant du bail initialement consenti.

La loi instaure en outre une garantie du cédant en cas de cession du bail, par laquelle le bailleur « informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée » ; le bailleur ne pourra invoquer cette garantie « que durant trois ans à compter de la cession dudit bail » (nouveaux articles L.145-16-1 et L.145-16-2 du Code de commerce).

 Sur les dispositions relatives à l'état des lieux et aux charges locatives, poursuivant l’objectif de clarification des relations entre preneurs et bailleurs, la loi rend l’état des lieux obligatoire lors de la prise de possession des locaux, ce qui n’était qu’une faculté auparavant.

 

Quant à la question des charges et des travaux, la répartition entre les parties du coût des charges, impôts, taxes et travaux ne relève plus de la liberté contractuelle mais est désormais encadrée par le nouvel article L.145-40-2, dans un souci de transparence et de bonne information du preneur. « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ».

 Sur les travaux plus précisément, depuis les nouveaux textes, tout bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur. Ces Textes prévoient que ne peuvent plus être imputés au preneur :



les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux,



les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l'article 606,



les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble, notamment la contribution économique territoriale.



La taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement peuvent cependant toujours être imputés au locataire.

 En ce qui concerne l’encadrement de l’évolution du loyer en cours de bail, le loyer des baux commerciaux fait l’objet, en cours de bail, d’une indexation annuelle ou triennale qui était avant la loi basée sur l’indice du coût de la construction (ICC). La loi a supprimé toute référence à l’ICC pour le calcul du plafonnement légal, en révision comme en renouvellement.

Ainsi, la loi remplace définitivement l’ICC :



par l’ILC (indice des loyers commerciaux) pour les activités commerciales, artisanales et industrielles ;



par l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les activités tertiaires autres que commerciales et artisanales ; ce dernier indice couvre également les activités des professions libérales et celles effectuées par les entrepôts logistiques.



La loi a aussi entendu encadrer le déplafonnement des loyers, au renouvellement du bail. Ce point technique mais néanmoins essentiel mérite que l'on s'y attarde. Le plus souvent, le bail commercial est renouvelé tacitement à son expiration. Le loyer du bail renouvelé est, en principe, plafonné, et fixé en appliquant simplement l’indexation. Mais dans les cas où le loyer est déplafonné, notamment lorsque la valeur locative du bien a fortement augmenté, une forte et brutale augmentation du loyer risquerait de compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales. La loi prévoit donc que « la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente » (article L.145-34 du Code de commerce). Ainsi, dans les cas où le plafonnement ne s’applique pas, le législateur limite à 10 % du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au preneur. 

Toutefois, les parties au bail commercial peuvent déroger à ces règles en insérant une clause contraire dans le contrat. Ce qui est proposé dans le modèle ci-joint.

 

Enfin, au sujet du droit de préférence, à l’image de ce qui existe déjà en matière de baux d’habitation, l’article L.145-46-1 du code de Commerce institue un droit de préemption au profit du preneur en cas de vente par le propriétaire du local commercial ou artisanal.

En pratique, lorsque le bailleur d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le preneur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire sera ainsi prioritaire pour en faire l’acquisition, dans le délai d’un mois".




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